Saturday, April 27, 2013

أنواع الوحدات المختلفة فى الكمباوند

عندما نبحث عن الراحة و الأمان و الرفاهية فى السكن عادة ما يتجه تفكيرنا إلى المجمعات السكنية ذات الخدمات المتكاملة  (خدمات أمنية أو خدمات طبية أو خدمات تجارية أو حتى الرفاهية الشخصية و الاجتماعية )
 الكمباوند   و التى تجعلك لا تحتاج إلى الخروج منها 

و فيما يلى نستعرض الأنواع المختلفة فى الكمباوند:

أولاً: الشقق السكنية

1- الشقق”Apartments” : هى وحدة فى مبنى تحتوى على غرفة أو أكثر كمكان للمعيشة ، و عادة ما يكون بها  منافع مثل المطبخ و الحمام و أماكن النوم و المعيشة.


2-  البنتهاوس “Pent house”:
هي شقة تقع أعلى أدوار المبنى لديها ملحق في سطح المبنى عادة ما يحتوي على مسبح وتراس وقد يحتوي أيضاً على غرفة وحمام.


3- الدوبليكس “Duplex”: هى مثل الشقق السكنية و لكنها تختلف عن الشقق السكنية حيث أنها تتكون من طابقين متتاليين و متصلين ببعض بسلم داخلى.


ثانياً: الفيلات

1- التاون هاوس “Town House”: هى فيلا متصلة بحديقة صغيرة ،  و يستخدم هذا المصطلح للدلالة على منازل متجاورة فى صف مخطط أو تطوير عمرانى.


2-  التوين هاوس “Twin House”:هي فيلا شبه متصلة يتقاسمها ساكنان ولكل منهما مدخل خاص وبحديقة من ثلاثة جوانب، وليس له الا جار واحد فقط و لها بوابة خاصة.


- أى أن التوين هاوس و التاون هاوس هم نوعان مختلفان من الفيلات و الفيلا هو منزل مستقل و له حديقة خاصة.

3- الفيلا المنفصلة “Stand-Alone Villa”:  هى وحدة مستقلة لها حديقة خاصة و بوابة خاصة بها و سور يحيط بها من جميع الجوانب ، و يكون بداخل الوحدة كل الخدمات السكنية من مطبخ و حمام و غرف معيشة و استقبال، و عادة يتكون مبانى الفيلا المستقلة من طابقين أو ثلاثة طوابق.


أنواع البيوع


الًبيْعُ
عملية انتقال ملك عقاري من مالكها الحالي إلى مالك جديد وتنقسم إلى :
ا- الًبيْعُ نقداً
تنتقل ملكية العقار مقابل مبلغ نقدي فقط .
ب‌- الًبيْعُ بالتقسيط
تنتقل ملكية العقار مقابل مبلغ نقدي مجزأ على فترات زمنية محددة (قد يكون الإفراغ في بداية الفترات الزمنية أو في آخرها حسب الاتفاق .
ت‌- البيع جزء من القيمة مناقلة والجزء الآخر نقداً
مقايضة جزئية .
ث‌- البيع بالآجل
تنتقل ملكية العقار مقابل مبلغ نقدي يتقاضاه البائع بعد زمن يتفق عليه .

Wednesday, April 24, 2013

كيف تحدد قيمة عقارك



قيمة العقار فى معظم الأحيان تكون غير واقعية و تقوم على الإفتراض بناء على خبرة الشخص صاحب العقار و الذى يقوم بالتقييم و بالطبع عادة ما يكون هناك اختلافات بين صاحب العقار الذى يقوم بالتقييم و بين العملاء الذين يودون شراء العقار، لأن الأسعار أصبحت نسبية نظراً لإعتمادها على وجهات النظر و ُبعدها عن الحقائق الثابتة بالعقار نفسه.

اليك الخطوات اللازمة التى تساعد صاحب العقار على تحديد قيمة عقاره بناء على الحقائق المتعلقة بالعقار نفسه و ليس بناء على وجهات النظر :

1- موقع العقار: عن طريق تحديد موقع عقارك بدقة ليس فقط بالحى المتواجد به العقار و لكن بالمنطقة و الشارع ( و ذلك يمكن من خلال تحديده على الخريطة و رؤية متوسط الأسعار ).

2- كمية العقارات الموجودة بتلك المنطقة: حيث أن نظرية العرض و الطلب تفرض نفسها بقوة بسوق العقارات،  فلذلك كن حريصاً ألا يكون سعر عقارك بعيد جداً عن باقى العقارات الموجودة بنفس المنطقة.

3- مواصفات العقار المادية: من مساحة، و سنة البناء و عدد الغرف و الدور الكائن به العقار.

4- الحالة القانونية للعقار: حيث أن تسجيل عقد العقار يزيد من قيمة العقار المادية.

5- واجهة العقار و الخدمات المقدمة مثل: الأسانسير و الأمن و الحراسة.

6- تقييم الخدمات المحيطة بالعقار من مستشفيات قريبة و المدارس و المطاعم و الكافيتريات وهى تعتبر لحد كبير عامل ثانوى.

Tuesday, April 23, 2013

الاختيار المثالى لشقة الأحلام

كيف تختار شقة أحلامك ؟

هل هو الموقع؟ …. هل المساحة؟ …. هل المكان؟…. هل مستوى المنطقة؟ ….. هل نوعية البناء؟…. هل اتجاه الوحدة قبلى ام بحرى؟ …. هل الدور يؤثر على قرار الشراء؟ …. هل عرض الشارع؟ … هل الوحدة بها جراج ام لا؟ ….. ولا ننسى نوعية الجار وهو العامل الخفى والذى يؤثر بمقدار كبير على قرار الشراء !

قرار شراء شقة الحلم من القرارات الهامة فى حياتنا فلابد اولا أن نحدد قبل أختيارنا ماذا أريد أن أفعل بهذة الشقة او الفيلا أو التوين هاوس او غيرها من الوحدات العقارية هل تريدها للسكن أم للأستثمار أم الاثنين معا والاستثمار هنا معناه أن أشترى الوحدة العقارية بغرض المتاجرة فيها أو بيعها فى فترات بعيدة أو قصيرة والاستفادة من تغيرات الاسعار على الفترات الزمنة المتنوعة .

ومما لاشك فية ان الاستثمار العقارى لازال ولا يزال هو الفرصة الامنة والمربحة للأدخار ولا يوجد فيه اى نوع من انواع المخاطرة هذا بغض النظر عن المشاريع الكبيرة والتى تحتوى على عناصر مخاطرة فى ارتفاع مواد البناء فى حين ان البيع تم فى فترات سابقة وهذا يمكن تداركة اذا تم عمل حسابة فى دراسات الجدوى …….. شراء وحدة عقارية يرجع الى عدة عوامل هامة جدا منها الحالة المادية والاقتصادية وقبلها لابد من وجود الرغبة فى الشراء والتى تنبع من شدة الأحتياج أما للسكن أو الأستثمار او الأدخار أو الى عوامل أخرى لم تكن فى الحسبان

لابد من معرفة عدة عوامل قبل الشراء اولهم المساحة المطلوب شراؤها فمعظمنا يريد المساحة الكبيرة بالسعر القليل وهذا يؤثر على الموقع والمكان فالتناسب هنا هو تناسب عكسي بمعنى مساحة كبيرة يكون المكان والموقع غير مميزين والعكس صحيح ….

ثانيا : المكان ومستوى المنطقة فمعظم مناطق القاهرة الكبرى والاقاليم معروف سعر بيع أمتار الوحدات فيها وهى ارقام معلنة ومعروفة فاذا كنت تريد السكن فى منطقة مثلا كـ شيخ زايد فأقل سعر متر فيها 1500 ج للكاش حتى يصل الى 6000 ج للمتر فى الكمبوند نصف تشطيب – أكتوبر من 1600 ج للكاش حتى 3500 ج نصف تشطيب – التجمع الخامس 2300 ج حتى 3500 ج ويصل الى الكمبوند الى 10000 ج نصف تشطيب للمتر – الشروق من 1200 ج سعر المتر الى 2500 ج نصف تشطيب –
العبور 1500 ج الى 2500 ج ويصل الى 4000 ج للكمبوند – حدائق الاهرام 1200 ج الى 2500 ج نصف تشطيب – مصر الجديدة من 3000 ج الى 6000 ج سعر المتر نصف تشطيب – المعادى من 3500 ج الى 8000 ج نصف تشطيب – المعادى الجديدة 2500 ج نصف تشطيب الى 3500 ج ويصل فى الكمبوند الى 6000 ج – المقطم من 1800 ج نصف تشطيب الى 4000 ج نصف تشطيب  و المهندسين من 3000 ج الى 8000 ج نصف تشطيب وتختلف الاسعار من النقدى عنها فى التقسيط على سنة او أثنين او أكثر من ذلك

ثالثا : مستوى المنطقة فبعض المناطق تمتاز بوجود أرتفاعات عالية والبعض لا يوجد بة ارتفاعات فلابد من سؤال أنفسنا هل نحب السكن فى العمارات ذات الكثافة السكانية العالية أم لا ؟

رابعا : نوعية البناء فلابد من أن يكون القائمين على البناء أشخاص مشهود لهم بالامانة والصدق ومعروفين فى السوق ولهم سابقة اعمال .

خامسا : اتجاة الوحدة فلابد من مراعاة أماكن دخول الهواء وخروجة عند أختيار الوحدة وهل هى صحية ام لا – ضوء الشمس هل يدخل للوحدة من أى جانب فالابراج العالية فى الشوارع الوحدة لا يدخل لها ضوء الشمس مطلقا وهذا يؤثر على الأطفال الرضع وعلى كبار السن لأن عامل التهوية هام جدا فى أختيار الوحدة وكذلك الوحدات الخلفية تكون غير مرغوبة فى الشراء الا لو كانت على شوارع كبيرة او حدائق تسمح بدخول الشمس والضوء والهواء

سادسا : أرتفاع الوحدة وعدد أدوارها يؤثر بالسلب أو الايجاب فى قرارات الشراء فبعض أصحاب العمارات يميلون الى بيع الادوار العليا اولا حتى يتخلصوا منها ثم يبيعون الادوار الباقية بسعر أعلى وهى تستخدم كذلك لتسعير الادوار الباقية .

سابعا: هل عرض الشارع يؤثر على قرار الشراء والمنظر الامامى كذلك يؤثر بشكل كبير على قرار الشراء فعندما يكون عرض الشارع يسمح بدخول الهواء والشمس تكون الوحدة سعرها أكبر من مثيلتها ذات الشارع الضيق التى لا تسمح- وأخيرا وليس بأخر لابد من التأنى فى الشراء للوصول الى النتيجة المرجوة من الشراء اذا كان السكن أو الاستثمار أو الادخار او أى مقومات أخرى للشراء .
mnq0l